주식시장에서 건물주 되는 방법? 리츠에 대해서 알아보자!

반갑습니다. 하이퍼체스입니다.

이번 글에서는 리츠에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

썸네일

 

 

사람들이 왜 건물주가 되고 싶어 할까요?

당연히 시세차익이나, 월세 등으로 현금흐름을 만들 수 있는 수단 중 하나가

바로 부동산이기 때문이죠.

 

하지만, 그걸 할 수 없는 이유로는, 건물 하나를 사는데

엄청나게 많은 돈이 필요하기 때문에

모두가 원하지만 될 수 없는 것이 건물주이죠.

그래서 건물주를 갓(God)물주라고도 부릅니다.

 

그러나 주식시장에서는 돈 조금 있으면 누구나 건물주가 될 수 있습니다.

달마다 수익을 벌 수는 없지만, 분기 또는 반기마다 한번씩 임대료를 받을 수 있죠.

이번 글에서 다르 내용인 리츠(Reits, 부동산투자신탁)입니다.

 

 

리츠란?

 

리츠란 다수의 투자자로부터 모은 자금으로 부동산을 사거나,

혹은 부동산 관련 증권에 투자해서 발생한 임대수익을 투자자에게

배당하는 주식회사를 말합니다. 쉽게 말해서 부동산을 공동구매하는거죠.

 

일반 부동산 투자에서는 월세를 받지만, 리츠에서는 비슷한 개념으로 배당을 받습니다.

배당의 경우에는 한국 리츠의 경우 대부분 상, 하반기로 1년에 2번 배당을 줍니다.

이 배당은 리츠가 소유한 건물에서 나온 임대수익으로 주는데,

리츠는 임대수익의 90%를 투자자에게 돌려줘야 하죠.

왜냐하면 그래야 법인세가 면제되거든요.

 

보통 리츠의 연간 배당수익률(시가배당률)은 5~7%에 달하기 때문에,

기준 금리 0%인 제로금리 시대에 높은 배당수익률을 기대할 수 있죠.

 

좋은 땅의 건물을 사면 시세차익이 나오듯, 리츠도 좋은 건물을

자산으로 가지고 있으면 시세차익을 얻을 수 있습니다.

 

하지만, 주가가 오를수록, 배당수익률은 떨어지는데,

그 이유는 배당수익률의 경우에는 한 주당 배당금을 현재 주가로 나눈 수치라서(한 주당 배당금 / 현재 주가)

주가가 올라가면 분모가 올라서 배당수익률이 줄어듭니다.

시세차익은 얻지만 받는 월세가 줄어드는 셈이죠.

 

 

누구에게 월세를 주는가?

 

조물주 위에 갓물주 있고, 갓물주 위에 스타벅스 있다고 합니다.

스타벅스의 경우에는 장기 임차를 하기 떄문에 건물주 입장에서는 해당 기간동안

공실 걱정을 할 필요가 없고, 프랜차이즈 중에서도 고급스러운 이미지 때문에,

건물 가치 상승에도 기여하기 때문이죠.

 

즉, 누가 임차를 하느냐가 중요한건 현실 부동산투자에서도 중요하지만,

리츠에서도 마찬가지로 중요합니다.

공실률이 줄어야 배당을 받을 자원이 늘어나고, 어떤 업종의 임차인에게

월세를 주느냐에 따라서 배당을 받을 수 있는지 결정되기 때문이죠.

 

 

신한알파리츠 같은 회사가 임대인인 리츠의 경우에는 안정적인 수입을 얻을 수 있습니다.

왜냐하면 회사가 망하는게 아닌 이상 사옥을 뺄 일이 없기 때문에, 안정적으로 배당을 받을 수 있죠.

 

 

반면 임차인이 호텔인 경우에는 경기 등의 영향을 크게 받기 때문에,

배당 안정성이 떨어진다는 점이 있습니다. 실제로 코로나로 인해서,

관광객이 급감해 호텔 임차료를 유예하기도 했죠.

 

임차료를 받지 못하면 후에 배당이 깎이는 '배당컷' 문제가

생기기 때문에 조심해야 하고요.

 

 

마트 같은 유통업체를 임차인으로 둔 리테일(Retail) 리츠도 있습니다.

리테일 리츠도 경제 상황이 안 좋으면 마트나 백화점 등을 방문하는 인구가 급감하기 때문에,

배당 안정성이 보장되지 않는 편입니다.

 

하지만, 롯데리츠나 이리츠코크렙 같은 리츠의 경우에는 롯대쇼핑과

이랜드리테일 등이 장기임차 중이라서, 배당이 깎일 위험은 희박하다는 시각이 우세합니다.

 

더 다양한 해외리츠

해외주식에 투자도 가능하듯, 해외리츠도 투자가 가능합니다.

일반 해외 주식을 직구하듯, 리츠 종목을 직구하면 끝이죠.

 

리테일이나 호텔 쪽에 집중된 한국 리츠와 다르게

해외 리츠의 경우에는 더 다양합니다.

실제로 통신기지국 등 인프라나, 데이터센터 시설 등에도

투자가 가능하죠.

 

온라인 쇼핑 등이 증가하면서 각종 상품을 보관하는

물류 센터 리츠도 인기를 끌고 있죠.

 

공모리츠도 최근 몇 년 사이 시장에서 주목받기 시작한 한국과 다르게,

수 십년의 역사를 가진 미국, 일본, 싱가포르 등 해외에는

그만큼 다양한 공모리츠가 많죠.

 

또 해외 리츠에서는 진짜 월세처럼 달마다 배당을 주는

월배당 리츠들도 많아서, 부동산에 직접 투자하듯

리츠에 투자하는 것도 가능합니다.

 

이번 글은 여기까지고요.

다음에는 또 다른 글로 돌아오겠습니다.